Assurance du bâtiment entrepôt : ce que le contrat couvre, et ce qu'il vous demande

L'assurance du bâtiment entrepôt est un contrat de dommages aux biens : il paie la remise en état du bâtiment et de son contenu après un événement garanti, à hauteur des capitaux que vous avez déclarés et dans la limite d'un plafond par sinistre. Derrière cette phrase simple, trois pages de conditions particulières décident de ce que vous toucherez le jour où une cellule brûle. Voici comment les lire, et ce que nous mettons dans un contrat d'entrepôt.

Les événements garantis

Un contrat d'entrepôt bien monté couvre, par événement et avec sa franchise propre :

• Incendie, foudre, explosion, fumées, y compris l'incendie dû à la malveillance, parce que les baux l'exigent.
• Choc de véhicule terrestre à moteur, le sinistre le plus fréquent d'un entrepôt : tampons et portes de quai, barrières, portails, grillages. La franchise est basse, 2 800 € dans nos programmes, parce que ces dossiers se comptent par dizaines et se récupèrent le plus souvent chez l'assureur du transporteur.
• Tempête, grêle, poids de la neige sur les toitures. Une grêle sur une membrane de toiture de 30 000 m² se chiffre en centaines de milliers d'euros.
• Dégâts des eaux, rupture de canalisation, gel, et fuite accidentelle de sprinkler, que certains contrats oublient.
• Dommages électriques aux installations et aux équipements : armoires, moteurs, motopompes, automates.
• Bris de machine : transtockeurs, convoyeurs, compresseurs, pompes à chaleur, groupes froid.
• Vol et vandalisme, sous condition des moyens de protection déclarés.
• Effondrement du bâtiment ou des racks.
• Catastrophes naturelles, au régime légal, avec la franchise légale.
• Autres dommages matériels non dénommés, un filet pour ce que la liste n'a pas prévu, plafonné.

Deux logiques existent sur le marché. Le contrat énumératif garantit les événements listés, et seulement eux. Le contrat « tous risques sauf » garantit tout dommage matériel accidentel, sauf les exclusions écrites. Le second est plus large, souvent plus cher, et déplace la discussion sur la liste des exclusions. Nous vous montrons, poste par poste, ce que la différence change sur votre risque.

Les frais autour du sinistre

Le bâtiment reconstruit ne suffit pas. Le contrat doit aussi payer les frais de démolition et de déblais, la décontamination, la mise en conformité imposée par l'administration après sinistre, les honoraires d'experts et de bureaux d'études, les frais de gardiennage et de clôture provisoire, la perte d'usage et les pertes indirectes. Après un vol avec effraction, le gardiennage du site pendant la remise en état a coûté plus que la porte de quai forcée.

Et il doit prolonger la protection par les pertes d'exploitation : la marge brute perdue pendant les mois de reconstruction, les frais supplémentaires pour servir vos clients depuis un autre site, la carence d'un client qui vous quitte.

Les capitaux : la décision qui compte le plus

Le contrat indemnise à hauteur des capitaux déclarés. Trois postes à fixer, site par site :

1. Le bâtiment, en valeur à neuf : ce que coûterait sa reconstruction à l'identique aujourd'hui, pas sa valeur comptable ni son prix d'achat. Pour un entrepôt récent de 30 000 m², on parle de plusieurs dizaines de millions d'euros, et le chiffre bouge chaque année avec le coût de la construction.
2. Le matériel et les aménagements : racks, transtockeurs, chariots, informatique, installations de froid, en valeur à neuf également.
3. Les marchandises, propres et confiées : au stock moyen, ou au stock maximum, avec une clause de stocks temporaires pour les pointes saisonnières, et une base d'évaluation écrite (prix de revient, prix de vente). Voir l'assurance pour compte pour les marchandises de vos clients.

Si un poste est sous-déclaré, l'assureur applique la règle proportionnelle de capitaux (Code des assurances, art. L. 121-5) : l'indemnité est réduite dans le rapport entre la valeur déclarée et la valeur réelle. Un stock déclaré 5 M€ qui vaut 10 M€ le jour de l'incendie, c'est une indemnité divisée par deux. Nous négocions une dérogation partielle à cette règle et un report d'excédents entre sites d'un même programme, ce qui pardonne les écarts raisonnables.

La limite contractuelle d'indemnité

Sur un programme multi-sites, additionner tous les capitaux de tous les sites donne un chiffre que l'assureur n'a pas besoin de garantir : un seul événement ne détruira jamais quarante entrepôts à la fois. Le contrat fixe donc une limite contractuelle d'indemnité, la LCI, qui plafonne ce que l'assureur paie pour un sinistre, tous postes confondus, bâtiment, contenu et pertes d'exploitation.

La LCI se calcule sur le sinistre maximum possible du plus gros site : la cellule la plus chargée, plus la cellule voisine si le mur coupe-feu cède, plus le matériel, le stock et la perte d'exploitation qui vont avec. C'est ici que le compartimentage et le sprinkler pèsent directement sur la prime : un bâtiment découpé en cellules de 6 000 m² sprinklées expose moins qu'un hall unique de 30 000 m². Comprendre les protections exigées

Une LCI trop basse est le défaut le plus coûteux d'un contrat d'entrepôt. Elle ne se voit pas à la signature, elle se découvre à l'expertise.

Les franchises et les clauses

Les franchises se lisent par événement. Dans nos programmes : 10 000 € en incendie, 2 800 € en dégâts des eaux et choc de véhicule, 5 000 € en bris de machine et effondrement, trois jours en pertes d'exploitation. Elles se négocient contre la prime et contre la qualité de la prévention.

Les clauses de prévention sont la contrepartie de la garantie. Le contrat exige des extincteurs vérifiés chaque année par une entreprise certifiée (Q4), une vérification annuelle des installations électriques par un contrôleur agréé (Q18) et une thermographie infrarouge annuelle (Q19). Si l'incendie part d'une armoire électrique et que le rapport de l'année porte une réserve non levée, l'assureur a un argument pour réduire l'indemnité. Nous suivons ces attestations avec vous, site par site.

Enfin, le bail dicte une partie du contrat : liste d'événements imposée, renonciation à recours, assurance pour compte du propriétaire, attestation annuelle. Qui assure quoi dans un bail d'entrepôt