Qui assure quoi dans un bail d'entrepôt : l'article « Assurances » lu ligne par ligne

Dans un bail d'entrepôt, le bailleur assure l'immeuble et l'occupant assure tout ce qu'il y met : aménagements, matériel, marchandises et perte d'exploitation. L'article « Assurances » du bail décline ce principe en obligations précises : une liste d'événements à garantir, des attestations annuelles, des clauses qui déplacent la charge d'un sinistre. Le lire avant de signer évite de payer deux fois la même garantie, ou de découvrir après l'incendie qu'il en manquait une.

Ce que le bailleur assure, et ce qu'il vous refacture

Le propriétaire assure l'immeuble en valeur à neuf, c'est-à-dire pour le coût de sa reconstruction à l'identique au jour du sinistre, sans déduction de vétusté ou avec un abattement limité. Il y ajoute la perte des loyers pendant la reconstruction, les frais de déblais et de mise en conformité, les honoraires d'experts et d'architectes, et sa responsabilité de propriétaire pour les dommages causés aux tiers par un vice de construction ou un défaut d'entretien.

Le bail prévoit presque toujours que la prime de ce contrat vous est refacturée, en totalité ou au prorata des surfaces. Vous payez donc une assurance dont vous n'êtes pas l'assuré. Demandez l'attestation du bailleur et le montant refacturé, pour vérifier que votre propre contrat ne garantit pas une seconde fois le bâtiment. Certains baux inversent le schéma et font assurer l'immeuble par le preneur pour le compte du propriétaire : voir la page assurance pour compte en entrepôt.

Ce que l'occupant doit assurer : la liste du bail

Côté preneur, le bail énumère d'abord des biens : les aménagements et installations que vous avez réalisés ou financés, même devenus immeubles par destination, c'est-à-dire fixés au bâtiment au point de ne plus pouvoir en être séparés (mezzanines, cloisons, niveleurs de quai) ; le mobilier, le matériel, les racks, les chariots ; les marchandises, les vôtres et celles que vos clients vous confient ; les frais supplémentaires et les pertes d'exploitation qui suivent un sinistre.

Il énumère ensuite des événements : incendie y compris par malveillance, foudre, explosion, chute d'aéronef, tempête, grêle, neige, gel, émeutes, vandalisme, terrorisme, vol, dommages électriques, choc de véhicule, dégâts des eaux, bris de machine, bris de glace, catastrophes naturelles, effondrement, chute de racks, inondation. Chaque mot doit trouver sa ligne dans vos conditions particulières.

Il impose enfin deux garanties de responsabilité. Le recours des voisins et des tiers : si le feu parti de votre cellule gagne le bâtiment d'en face, son propriétaire et son assureur se retournent contre vous. Et, sur les sites récents, le recours de l'exploitant des panneaux photovoltaïques en toiture, un tiers qui vous demande le prix de ses panneaux et de sa production perdue si l'incendie part de l'entrepôt. Ce que le bail ne dit pas, c'est pour quel montant : « assurer le bris de machine » ne fixe ni capital ni franchise, et c'est dans votre contrat que se joue l'indemnité.

Les risques locatifs : pourquoi le locataire répond de l'incendie

L'article 1733 du Code civil pose une règle méconnue : le locataire répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que le feu est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction, ou qu'il a été communiqué par un bâtiment voisin. La charge de la preuve est inversée : un incendie d'origine indéterminée vous est présumé imputable, et le propriétaire peut vous demander la reconstruction de l'immeuble. L'article 1734 étend la règle au bâtiment partagé : plusieurs locataires en répondent à proportion de la valeur locative de ce qu'ils occupent, sauf à prouver où le feu a commencé.

La garantie « risques locatifs » couvre cette responsabilité envers le propriétaire pour les dommages causés à l'immeuble par incendie, explosion ou dégâts des eaux. Souscrite seule, elle doit valoir la reconstruction du bâtiment. Les baux récents contournent la question par une renonciation à recours réciproque : chacun renonce à se retourner contre l'autre et garde son sinistre. La présomption de l'article 1733 est neutralisée, à condition que la renonciation soit réciproque et acceptée par votre assureur : le mécanisme est expliqué sur la page renonciation à recours en entrepôt.

Loyers, justificatifs annuels, et la liste de contrôle avant de signer

Une clause fréquente oblige le preneur à garantir le paiement des loyers pendant la reconstruction et à en déléguer le bénéfice au bailleur : l'assureur du preneur verse alors les loyers directement au propriétaire. Il faut donc une garantie « loyers » dans votre contrat, et une délégation acceptée par l'assureur et portée sur l'attestation.

Dernière ligne de l'article : chaque année, le preneur remet au bailleur une attestation d'assurance et le justificatif de paiement des primes. À défaut, la plupart des baux autorisent le bailleur à souscrire lui-même aux frais du preneur. Détail sur la page attestation d'assurance d'entrepôt.

Avant de signer, sept points à cocher :

1. L'immeuble : qui l'assure, en valeur à neuf, et quelle prime vous est refacturée.
2. La liste des événements, comparée ligne à ligne à votre contrat.
3. Les aménagements : à qui ils appartiennent, et qui les assure.
4. La renonciation à recours : réciproque, acceptée par écrit par votre assureur.
5. L'assurance pour compte du propriétaire, et les recours des voisins, des tiers et de l'exploitant photovoltaïque.
6. Les loyers pendant les travaux : suspendus ou garantis, et à qui l'indemnité est déléguée.
7. Les dates : attestation annuelle, justificatif de paiement, nouveau site.